E-faktúra a prenájom nehnuteľnosti: čo musí prenajímateľ od 2027 a čo s navrhovanou výnimkou

Áno. Prenajímateľ nehnuteľnosti musí od 1. 1. 2027 vedieť e-faktúry prijímať, aj keď nie je platiteľ DPH. Vystavovať ich musí len platiteľ DPH, ktorý prenajíma so zdaneným nájmom slovenskému podnikateľovi alebo firme.

Finančná správa prenajímateľov výslovne menuje medzi tými, ktorí musia mať zazmluvneného digitálneho poštára, vedľa živnostníkov, advokátov či roľníkov. Pre DPH je totiž prenajímanie nehnuteľnosti ekonomická činnosť a prenajímateľ je zdaniteľná osoba. Celkový prehľad povinností nájdete v článku E-faktúra 2027.

Väčšina ľudí, ktorí prenajímajú byt či garsónku, nie je platiteľ DPH. Pre nich platí:

• Vystavovať e-faktúry nemusíte. Nájomníkovi môžete nájom fakturovať ako doteraz, aj v PDF.
• Prijímať e-faktúry vedieť musíte. Na to potrebujete jedného digitálneho poštára a DIČ.
• Nájomná zmluva sa nemení. E-faktúra nemá vplyv na to, ako sa s nájomníkom dohodnete.

Príjmy z prenájmu ďalej uvádzate v daňovom priznaní ako doteraz, e-faktúra na tom nič nemení. Viac v článku Daňové priznanie živnostník.

Lebo vopred neviete, kto vám faktúru pošle. Zákon hovorí, že príjem si musí zabezpečiť každý, komu dodávateľ dodá tovar alebo službu a má pritom povinnosť vyhotoviť e-faktúru. Ak vám ako prenajímateľovi fakturuje platiteľ DPH, napríklad za opravu, správu alebo služby k prenajímanej nehnuteľnosti, faktúra môže prísť ako e-faktúra.

Finančná správa to hovorí na rovinu: akonáhle vám má platiteľ DPH poslať e-faktúru, musíte mať pridelené DIČ a zazmluvneného poštára. A kedy to bude, vopred neviete. Preto sa oplatí mať poštára skôr, nie až keď vám dodávateľ zavolá, že faktúra sa vrátila ako nedoručená. Ako na príjem, píšeme v článku Prijímanie e-faktúr.

Ak ste platiteľ DPH, rozhoduje, či je váš nájom oslobodený od dane.

• Oslobodený nájom. Nájom nehnuteľnosti je od DPH oslobodený. Na oslobodené plnenia sa povinnosť e-faktúry nevzťahuje, takže pri takomto nájme e-faktúru vystavovať nemusíte.
• Výnimky z oslobodenia. Oslobodené nie sú ubytovacie služby, nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájom bezpečnostných schránok. Ak takúto službu dodáte slovenskému podnikateľovi, e-faktúra ide cez poštára.
• Zdanený nájom podľa vašej voľby. Platiteľ, ktorý prenajíma inému podnikateľovi, sa môže rozhodnúť nájom zdaniť, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu. Ak sa tak rozhodnete, nájom fakturujete s DPH a ako e-faktúru.

Príklad: s. r. o., ktorá je platiteľ DPH, prenajíma sklad slovenskej firme a nájom zdaňuje. Každý mesiac jej pošle e-faktúru cez poštára. Ak by ten istý sklad prenajímala s oslobodením, e-faktúru vystavovať nemusí.

Mnohí prenajímatelia doteraz posielali raz ročne splátkový kalendár, ktorý slúžil ako faktúra na celý rok. Ak ste platiteľ DPH a pri nájme máte povinnosť vyhotoviť e-faktúru, od 1. 1. 2027 to už nejde.

Finančná správa hovorí jasne: dohodu o platbách nájomného nemožno použiť ako súhrnnú e-faktúru. Platiteľ musí vyhotoviť e-faktúru za každé opakované plnenie, teda pri mesačnom nájme dvanásť e-faktúr ročne. Súhrnná e-faktúra je možná najviac za jeden kalendárny mesiac, do 15 dní od jeho konca.

Príklad: firma prenajíma inej firme parkovacie miesta za mesačný nájom. Parkovanie od DPH oslobodené nie je, takže doteraz stačil jeden splátkový kalendár na celý rok. Od januára 2027 pošle nájomcovi každý mesiac e-faktúru cez poštára, spolu dvanásť ročne. Kto má v programe nastavenú pravidelnú faktúru, neurobí pri tom ani o klik viac.

Neplatiteľa ani platiteľa s oslobodeným nájmom sa to netýka. Ten môže pokračovať tak ako doteraz.

Vláda v novele zákona o DPH navrhuje, aby povinnosť vedieť prijímať e-faktúry neplatila pre prenajímateľa, ktorý:

1. nie je platiteľ DPH,
2. prenajíma nehnuteľnosť s oslobodením od dane,
3. nemá túto nehnuteľnosť v obchodnom majetku,
4. a nemusí vedieť prijímať e-faktúry kvôli iným svojim činnostiam.

Stav k 25. 10. 2026: novela prešla prvým čítaním v parlamente, výbory ju majú prerokovať do 16. 11. 2026 a finančná správa predpokladá jej prijatie v novembri. Sama pritom dodáva, že konečné znenie bude závisieť od schváleného textu. Dnes výnimka neplatí. Kým novela nevyjde v Zbierke zákonov, počítajte s tým, že príjem si zabezpečiť musíte.

• Máte aj živnosť. Ak popri prenájme podnikáte, napríklad ako grafik či remeselník, prijímať musíte kvôli živnosti a výnimka sa vás netýka.
• Nehnuteľnosť máte v obchodnom majetku. Napríklad byt zaradený v majetku vašej živnosti.
• Ste platiteľ DPH. Výnimka sa podľa návrhu týka len neplatiteľov.
• Váš nájom nie je oslobodený. Krátkodobé ubytovanie ani parkovacie miesta od dane oslobodené nie sú, takže na ne sa navrhovaná výnimka podľa nášho výkladu nevzťahuje.

Inými slovami: výnimka by pomohla hlavne pani, ktorá prenajíma zdedený byt a inak nepodniká. Kto má popri tom akúkoľvek ďalšiu činnosť, rieši poštára tak či tak.

Pani Eva, prenajíma zdedený byt. Nie je platiteľka DPH a inak nepodniká. Podľa platného zákona si od 1. 1. 2027 musí zabezpečiť príjem e-faktúr. Ak novela prejde v navrhovanom znení, výnimka by sa na ňu pravdepodobne vzťahovala. Kým nie je schválená, poštára na príjem potrebuje.

Pán Ivan, elektrikár a prenajímateľ kancelárie. Neplatiteľ DPH s živnosťou. Prijímať musí kvôli živnosti, takže výnimka mu nepomôže. Nájomcovi môže fakturovať ako doteraz.

Firma Sklady s. r. o., platiteľ DPH. Prenajíma sklad slovenskej firme so zdaneným nájmom a parkovacie miesta. Za oba posiela každý mesiac e-faktúru cez poštára a zároveň e-faktúry prijíma.

1. Zistite, či ste platiteľ DPH a či je váš nájom oslobodený. Od toho závisí, či len prijímate, alebo aj vystavujete. Kedy registrácia vzniká, píšeme v článku Kedy sa stať platcom DPH.
2. Skontrolujte, že máte DIČ. Bez neho si poštára nevyberiete. Kto ho nemá, musí požiadať o registráciu na daň z príjmov.
3. Vyberte si poštára na príjem. Výber potvrdíte na portáli finančnej správy, postup je v článku Digitálny poštár.
4. Sledujte novelu. Ak výnimka prejde a spĺňate jej podmienky, príjem budete môcť riešiť inak. Do schválenia s ňou nepočítajte.

Ak vás zaujíma, čo hrozí pri nesplnení povinností, pozrite si článok E-faktúra pokuty.

V SaveÚčte zapnete digitálneho poštára v Nastaveniach. Registráciu u poštára spravíme my, vy len raz na portáli finančnej správy potvrdíte výber a zadáte kód. Prijaté e-faktúry sa objavia v Prijatých dokladoch a ak nájom fakturujete s DPH, e-faktúry nájomcom odchádzajú jedným klikom. Postup s obrázkami je v návode Digitálny poštár krok za krokom.

V balíku Zadarmo máte 10 e-faktúr mesačne (odoslaných aj prijatých spolu) bez poplatku. Balík Štart za 3,80 € mesačne alebo 38 € ročne bez DPH ich má 30 mesačne, Biznis 100. Daňové priznanie podané za vás dokúpite ku každému balíku za 60 € ročne. Faktúry v PDF vystavujete zadarmo bez limitu.

Prenajímateľ je pre e-faktúru podnikateľ a od 1. 1. 2027 musí vedieť prijímať. Vystavuje len platiteľ DPH pri zdanenom nájme pre podnikateľa. Splátkový kalendár ako faktúra pri povinnej e-faktúre končí. Výnimka pre drobných prenajímateľov je zatiaľ len návrh, takže poštára si radšej vybavte.